En todo proyecto, existe un orden lógico del desarrollo del mismo, donde no es la excepción en la industria de la construcción, donde a mayor magnitud y complejidad se tenga, se hace necesario dividirlo en Fases que permita facilidad a la hora de gestionarlo y dirigirlo.
A todas esta fases juntas se le denomina el Ciclo de Vida del Proyecto, y en el caso de los proyectos de construcción se pueden dividir en Fases de la siguiente manera:
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| Fases del Ciclo de Vida de un Proyecto de Construcción |
Fase Conceptual
En ésta fase se formula y evalúa el proyecto, con la información obtenida de dichos estudios, el promotor del proyecto toma decisiones de una manera objetivo para ver si invierte o no en el proyecto. Para ello se hace una Descripción del Proyecto, se define una problemática, una justificación, los objetivos, del proyecto, las limitaciones, las restricciones, los riesgos, las alternativas, los productos a recibir, los estudios de mercado, técnico, ambiental, legal, organizacional, social y financiero.
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| Esquema Básico Estudio de Factibilidad |
Fase Planeación, Estudios y Desarrollo
Después de la aprobación del financiamiento y los recursos para el proyecto, se procede a definir cuál es el equipo del proyecto que va iniciar con toda la gestión de los productos o entregables definidos en la formulación, para ello requiere desarrollar una planificación detallada del proyecto que permita de igual forma, una planificación detallada del producto de construcción que se requiere.
Para el caso de la planificación del producto de construcción, se requiere una serie de pasos que son: los estudios preliminares, los estudios básicos y el anteproyecto.
Los estudios preliminares incluye un análisis de la normativa local y nacional relacionada con el inmueble a construir, el levantamiento de necesidades que hay que solventar con el proyecto, los requerimientos exigidos por las instituciones públicas a cumplir, las condiciones socioculturales y climáticas del lugar, principalmente.
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| Análisis del Sitio |
Los estudios básicos son aquellos necesarios para diseñar, como por ejemplo los estudios geotécnicos, los estudios hidrológicos, los levantamientos topográficos, entre otros.
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| Estudio Geotécnico |
Cuando ya tienen los estudios preliminares y los estudios básicos, ya se tienen los insumos para iniciar el anteproyecto, que es el primer modelo de planificación del producto constructivo, que se ve expresado en planos, maquetas, perspectivas, etc.
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| Anteproyecto, Maqueta de Edificio |
Fase Diseño Detallado
Después de aprobado el Anteproyecto, se procede a detallar los planos constructivos y las especificaciones técnicas que serán la base para que el constructor pueda desarrollar la obra. Para lograr esto, se hace necesario la participación de una serie de profesionales especializados en las diferentes áreas de la arquitectura y la ingeniería. Terminada ésta Fase, los productos genéricos a recibir son los planos detallados del diseño arquitectónico, del diseño estructural, del diseño eléctrico y de datos, del diseño mecánico, el diseño de infraestructura civil, el diseño interno, principalmente, pueda que haya más según el tipo de obra que se esté desarrollando, además de la tramitación de los permiso para iniciar la Fase de Construcción.
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| Plano detallado |
Fase Construcción
Después de la Fase de Diseño Detallado con sus respectivos permisos, se inicia la Fase de Construcción, que según la modalidad, pueda que se contrate directamente con un constructor, o se proceda con un proceso de licitación para contratar a la empresa constructora, si se opta por ésta última, se hace necesario elaborar un cartel de licitación que contenga todos los requisitos para poder ser adjudicado, donde se establecen la especificaciones, generales, las especificaciones técnicas, la forma de evaluación, los planos constructivos, las especificaciones técnicas de la construcción, principalmente. Presentadas las ofertas por las empresas, se procede a analizarla para recomendar cuál de ellas cumple con lo solicitado en el cartel y tenga la capacidad para ejecutar la obra, y seguidamente tomada la decisión por parte del propietario de con cuál empresa va a desarrolla la obra, se procede con la firma del contrato entre ambas partes.
Seguidamente se ejecuta la obra según lo establecido en el contrato suscrito entre ambas partes, donde se edifica con base a los planos constructivos y las especificaciones técnicas, que también, se contrata a una firma de consultores que constate que la empresa construya los establecido en los planos y las especificaciones técnicas.
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| Construcción de Edificio |
Fase de Cierre y Puesta en Marcha
Terminada la Fase de Construcción, se hace necesario constatar que el producto constructivo a recibir esté acorde a lo planificado inicialmente, y que todos los equipos estén funcionando a cabalidad, para ello se hace necesario desarrollar una serie de pruebas que permitan constatar lo indicado, que a su vez permita a hacer el cierre administrativo y el cierre contractual.
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| Edificio Terminado |
De ésta forma, se cierra el Ciclo de Vida de un Proyecto de Construcción, cuando se reciben el producto, que para éste caso se tomó como ejemplo un edificio, cerrando así su última fase.
